1） 看房

2） 議價，交房，付款方式等細節的磋商

3） 達成一致以后簽合同（有中介參與的要簽三方合同）

4） 申請貸款，辦理貸款手續

5） 貸款審批通過后網簽

6） 到登記窗口核查購房資格

7） 符合購房條件后打印合同、提交雙方登記資料

8） 到房地局辦理產權交易過戶，拿到收件單以后交首付（但要預留一定的物業交割保證金）

9） 辦理土地證過戶

10）結清水電費物業交割保證金等。

2.辦理二手房交易所必須準備的資料

全款交易基本上就是帶錢以及身份證件，比較容易，這里不在贅述，歡迎全款辦理的媽媽來分享一下。

下面重點說一下貸款需要準備的資料

房屋按揭貸款分類：

1.商業貸款（7~10工作日審批）：

個人商業用房貸款是指貸款商業銀行或住房儲蓄銀行向購買自營性商業用房或自用普通居住用房的人發放的貸款；借款人將所購房產抵押給銀行作為按期償還貸款的擔保。

商業貸款資料：

賣方：

(1)身份證（夫妻雙方）

(2)房產證

(3)戶口本（夫妻雙方）

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬號

買方：

(1)身份證（夫妻雙方）

(2)戶口本（夫妻雙方）

(3)婚姻證明

(4)收入證明（一般大于供樓額2倍以上）

(5)行流水（至少近半年的存折進出狀況；每月進出大于供樓額2倍以上）

(6)供樓存折或卡

(7)非市戶口提供一年以上社保證明或納**

(8)市房屋套數查冊證明

公積金貸款資料：

賣方：

(1)身份證（夫妻雙方）

(2)房產證

(3)戶口本（夫妻雙方）

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬號

買方：

(1)身份證（夫妻雙方）

(2)戶口本（夫妻雙方）

(3)收入證明（一般大于供樓額2倍以上）

(4)婚姻證明

(5)銀行流水（至少近半年的存折進出狀況；每月進出大于供樓額2倍上）

(6)供樓存折或卡

(7)非市戶口提供一年以上社保證明或納**

(8)市房屋套數查冊證明

(9)公積卡或存折

(10)公積金繳存明細表

公積金貸款費用：

按揭手續費：貸款額x1.2%(具體按各按揭公司收費)

公積金代辦費：300元

保險費：貸款額×0.1%×按揭年限×折扣

注意事項：借款期限不能超過20年；貸款成數不得超過房價七成，公積金個人最高貸款額度為50萬元，兩個人以上共同購買空賣空同一住房最高貸款額度不得超過80萬元；公積金貸款流程慢，利息低。

3.組合式貸款（商業+公積金貸款）（10~15工作日審批）

指借款人在購房時同時申請了商業貸款和公積金貸款；在借款人在購房時申請公積金貸款的額度滿足不借款人應該向銀行的借款額度時，其差額部分貸款選用商業貸款的方式。

組合式貸款資料：

賣方：

(1)身份證（夫妻雙方）

(2)房產證

(3)戶口本（夫妻雙方）

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬號

買方：

(1)身份證（夫妻雙方）

(2)戶口本（夫妻雙方）

(3)收入證明（一般大于供樓額2倍以上）

(4)婚姻證明

(5)銀行流水（至少近半年的存折進出狀況；每月進出大于供樓額2倍以上）

(6)供樓存折或卡

(7)非市戶口提供一年以上社保證明或納**

(8)市房屋套數查冊證明

(9)公積卡或存折

(10)公積金繳存明細表

組合貸款貸款費用：

按揭手續費：貸款額x1.2%(具體按各按揭公司收費)

保險費：個人公積金貸款的保險計算公式=貸款額×0．2‰×年限 貸款50萬保險費2000；提前還款可以申請退部分。

注意事項：借款期限不能超過20年；貸款成數不得超過房價七成；公積金貸款流程慢，利息低。

小編友情提示：這里要說明的是，要是有中介參與，基本上中介會核查房東的證件。后期要是出現糾紛，可以找中介。要是避開中介自己和房東交易的童鞋，要特別的注意查驗證件的真偽，現在離婚轉移房產，有帶假老婆去賣房的呢，證件也做的很真，讓人防不勝防。所以這個環節還是特別需要注意的噢！

一、營業稅：

1、個人轉讓時間沒有超過五年的成套住宅(含普通標準住宅和非普通標準住宅)需繳納全額營業稅;(時間以房屋產權證下發時間和契稅完稅證填發時間孰先原則，兩證只要有一個超過五年即可，下同)

2、個人轉讓時間超過五年(含五年)的普通標準住宅，免征營業稅

3、個人轉讓時間超過五年(含五年)的非普通標準住宅，如果能提供合法有效的產權人購買此房產fapiao，可差額計算營業稅;如果不能提供購房fapiao，則需全額繳納營業稅

4、個人轉讓地下室、商業服務、辦公、倉儲等非住宅時，如果可以提供合法有效的產權人購買此房產fapiao，可差額計算營業稅;如果不能提供合法有效的fapiao，需全額繳納營業稅，營業稅稅率為5%。

二、個人所得稅：

住宅：1、個人轉讓時間超過五年(含五年)的住宅;2、個人轉讓的住房為家庭生活唯一住房

以上2個條件同時滿足時，個人轉讓住房可以免征個人所得稅，有一個條件不滿足，則需繳納個人所得稅。如果能提供提供合法有效的購房fapiao及合理費用fapiao，個人所得稅須查賬征收，稅率為20%，不能提供合法有效的購房fapiao及合理費用fapiao，個人所得稅可以核定征收，稅率為1%。

非住宅：不享受上述的稅收政策，必須查賬征收，稅率為20%。

三、土地增值稅：

住宅：暫時免征土地增值稅

非住宅：個人轉讓除住房以外的其他房地產項目無法清算的按6%的核定征收率征收土地增值稅

四、印花稅：

住宅：個人轉讓住宅和購買住宅時，暫時免征印花稅

非住宅：印花稅根據網簽買賣合同上注明的成交價的5%繳納，買賣雙方都要繳納

五、契稅：

90平米以下的是一個征收標準，90-144平米之間的是一個標準，144平米以上的是一個標準。二套房、三套房不享受契稅優惠政策。一般實行的是首套住房契稅的兩倍，即3-4%。

注釋1

轉讓個人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的個人所得，免征個人所得稅。（個人轉讓住宅所得稅為核定征收1%或查賬征收20%）。

個人轉讓非住宅所得稅為核定征收3%或查賬征收20%。

注釋2

個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年

）的撲通住房對外銷售的，免征營業稅。

注釋3

對個人轉讓非住宅存量房依法應交納土地增值稅。現行土地增值稅預征率為：非住宅類房地產預征率為5%。

注釋4

2010年 10月1日起個人購買別墅類（含單體和聯體別墅）非住宅契稅按照4%稅率征收；個人購買非普通住宅或家庭唯一普通（含90平方米以下）住宅契稅按3%稅率征收；個人購買屬于家庭唯一撲通

住宅契稅按1.5%稅率征收；個人購買90平方米及一下家庭唯一普通住房為1%；

個人出手家庭唯一住房后又重新購置住房的，原有住房已繳納契稅可在重新購房應繳納契稅稅額中抵減。

單位購買房屋契稅按照4%稅率征收。

注釋5

普通住宅與非普通住宅標準：

普通住房應同時滿足以下條件：

1、住宅小區建筑容積率≥1.5；

2、單套建筑面積≤140平方米；

3、總價≤140萬元。

遠城區普通住宅標準應同時滿足以下條件：

1、容積率≥1.0；

2、單套建筑面積≤140平方米；

3、總價≤不超過90萬元。

注釋

家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女。

現在提起房屋中介，大家都會說是黑中介巴拉巴拉~~~其實小編想說，任何行業都有素質高的從業人員也有投機取巧的那顆老鼠屎。我們不能用有色眼光去看一整個行業，中介既然能這樣鋪天蓋地的存在，自然有存在的道理。

關于中介費：按規定中介費是買賣雙方各支付成交價的1%，但是由于是賣方市場，一般房東都是凈得，所以實際情況是2%的中介費都由買方支付。還涉及到的評估費、擔保費，按照規定是不應該由中介收取的，也就是說中介有權收取的僅僅是2%的中介費。評估費是在貸款前銀行行評估房子所產生的費用，擔保費是在有貸款發生的情況下擔保公司收取的費用。當然也有中介有這些代辦服務的話，也是可以收取這部分費用的。

下面就說說大家關注的，到底買房是找中介還是越過中介直接和房東交易這兩方面的利弊。

找中介的利：

1.不操心房源。目前的二手房，特別是好房源90%都掌握在中介手里，一個是房東自己不知道自己的房子到底值多少錢，多掛幾家中介便于賣個好**，二個是大家都擔心交易的對方是**，一個怕被騙錢一個怕被騙房。有中介參與放心一些。這也是房源掌握在中介手里的原因。中介會不厭其煩的帶你去看你看中的房子，比你自己東打一**西打一炮的到處找房源要方便的多。

2.避免被騙。剛才說，不管是買方還是賣方，都是怕被騙的。萬一遇到扯皮的事情或者產權啊金錢方面的糾紛，你房子給了錢沒拿到？或者錢給了，房子拿不到？不要緊，還有下家不是，打官司還可以把中介拉上一起呢，可以把損失降到最低。

3.省錢。這一點可能蠻多人會嗤之以鼻，其實找到好的中介確實可以避免一些費用的。比如房價的評估等。中介經手的房源多，能基本上很準確是評估出你的房價，不會偏離房地局的官方估價很多。要知道現在，銀行的評估價只能高于房地局的評估價而且兩者取高的那邊收稅呢！所以評估高了該你多繳稅，評估低了有可能影響到貸款額度。這還真是個學問！

4.少走彎路。資深的中介了解各項房產方面的規定政策，整個業務流程也很熟悉。可以及時的給予你幫助和指導。

5.協助貸款。話說現在很多銀行對二手房貸款不太感冒，而中介做的多了，自然是熟人好辦事。再加上需要準備什么資料啊證件啊什么的，你只需要按照中介的要求去辦，不用動腦筋操心。

6.交易完成以后，為雙方善后。比如水電煤氣有線等費用結清，物業保證金的結清等。避免私自交易產生不必要的麻煩。

找中介的弊：

1.費用。就是2%的中介費了，這個費用算下來也有好幾萬，對買房要大出血的人來說，還真是雪上加霜啊。

2.遭遇“黑中介”。你興沖沖的去看房，被告知房東出國了，或者這個房子已經賣了，極盡忽悠，讓你疲憊不堪。

其實小編還是建議不想操心的人還是選擇中介，找中介切記：

1.一定要找正規的中介。要查看中介的資質和經營證書等，一定不要找那種民間自辦的，說能多便宜多便宜給你辦，到時候哭都來不及哇。

2.正規中介里面的資深經紀人。二手房這個東西，門道還是蠻多的。菜鳥和資深經紀人用起來，差別不是一點兩點。找一個懂行的經紀人，會替你量身介紹適合你的房源，幫你規避一切可能被騙的環節，幫你順利貸款，干凈善后等等。

孰是孰非，歡迎各位媽媽參與討論。然后，對這方面還有什么疑問的，歡迎繼續跟帖提問。

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